Online intervjuu: kinnisvara-alastele küsimustele vastas Peep Sooman

Andke palun 3 põhjust, miks Teie kui Pindi Kinnisvara juhi arvamust ei peaks lugeja usaldama.

Millepärast peaks inflatsiooni ajal laene tagasi maksma? Laenuintress, näiteks 6%, on ju reaalselt väiksem kui tarbijahinna kasv?

Kui palju on/oli ehitamises/jällemüügis õhku?

Missugune on keskmise uusarendusliku pappmaja hinnanguline eluiga?

Quo vadis? eesti kinnisvaraäri?

Kuidas kinnisvaraturu rahunemine üüriturgu mõjutab?

Tere,
kuidas mõjutab näiteks Eesti kinnisvarahindu USA kinnisvaraturu ja Hispaania kinnisvaraturu jahtumine? Kas praegune hinnalangus algas neist sõltuvalt või sõltumatult?

Selline küsimus ka veel, et kui suureks peate nende kinnisvaramüüjate protsenti, keda lähima aasta jooksul ähvardab põhjakõrbemine?

Kas Teie ostaksite isiklikult korteri uuselamurajooni, kus antakse majale kaks aastat garantiid või pigem magalarajooni klassikalises paneelmajas?

Tere! Kuidas on Teie hinnangul lood vanadesse puumajadesse korterite ostmisega - on see mõistlik investeering, kas seda tüüpi majade kortereid ootab hinnatõus? On nad veel paarikümne aasta pärast juba "antiiksed" ja sestap ka kallid? (ise lootusrikas 20-ndatel ehitatud maja omanik)

Kuidas kommenteerite väidet, et piirkonna keskmine elamupinna ruutmeetrihind peaks vastama linna või riigi keskmisele kuupalgale? Kas see oleks reaalne? Kui ei oleks, siis miks?

Kui pikaks peate "keskmise" uue küprokmaja arvatavat eluiga?

Merko aktsia hind on langenud augustist tänase päevani 5 eurot. 25 eurolt 20-le. Mida see teie hinnangul tähendab? Kuidas see kinnisvaraturgu mõjutab või on pigem vastupidine olukord: jahtuv kinnisvaraturg toob kunagist hittaktsiat järjest madalamale?

Kas kinnisvara hindade prognoosil kasutate ka sensitiivide, nõidade abi?

Palun kommenteerige Põhja-Tallinna arenguperspektiivi. Mis ootab sealset piirkonda tulevikus ees nii 5 - 7 aasta lõikes? Ühesõnaga kas ma peaksin Koplisse endale korteri ostma või pigem sealset elamispinnast vabanema? Täna vastuse eest. P.S kui ilma müügimehe retoorikata vastatud saaks oleks väga tore:)

miks teie hinnanul on tabasalus ühe kinnisvarafirma reklaamis muutunud ülekutse "otsid kodu - meilt leiad krundi" hüüdlauseks "tahad maja maha müüa - meilt leiad ostja"

Pindi on viimasel ajal silma paistnud sellega, et mainitakse korduvalt, justkui oleks kinnisvaraturu hindadel "põhi" käes. Millegipärast on Pindi aga hetkel ainus kinnisvaraettevõte, kes sellist languspõhja saavutatuse juttu räägib. Miks see nii on, kas Pindi teab kinnisvaraturust midagi, mida teised kinnisvaraettevõtted ei tea?

Miks kinnisvara hinnad langevad? Oli ju lubatud, et enam ei lange!

Viimastel aegadel on kinnisvaraettevõtted korduvalt rõhutanud, justkui oleks Eesti kinnisvaraturul veel väga palju nõudlust ning seda põhjusel, et Eestis on 29 m2 elamispinda elaniku kohta, mida on oluliselt vähem kui EL`is keskmisena (ca 40m2).

Samas keskendub selline jutt üksnes kogusele -- "kogust on vähe, seega on rohkem kogust vaja". Ära on unustatud asjaolu, et nõudlusest ja pakkumisest rääkides tuleb rääkida nii kogusest kui ka hinnast.

Seetõttu on küsimus järgmine -- millise hinna/palga suhte juures Teie nägemuses need EL keskmisest puuduvad 11 ruutmeetrit nt. lähema 10-15 aasta jooksul juurde arendatakse ja elanikele maha müüakse? Kas selle täiendava kinnisvarakoguse arendamiseks/müümiseks peab hind/palk olema tänasest väiksem, suurem või samas suurusjärgus?

Kinnisvarahindade puhul räägitakse sageli, et nn. "õiglast" või "tasakaalulist" hinda on raske välja arvutada.
Pakuksin Teile kinnisvara tasakaaluhinna leidmiseks lihtsa ning majandusteooria ja matemaatikaga kooskõlalise valemi (matemaatiliselt on väljapakutu hinnaks, kuhu kinnisvara hinnatase piisavalt pika aja jooksul vääramatult konvergeerub).

Nimelt: Eestis on 29 m2 elamispinda elaniku kohta, 1.35 miljonit elanikku ning 567 000 majapidamist (seega ühes majapidamises on ca 2.4 inimest). See tähendab, et keskmiselt on igal majapidamisel käsutada 29*2.4 = 96 m2 elamispinda.

Selleks, et see matemaatiliselt võimalik oleks, peab iga keskmine majapidamine olema võimeline sellise elamispinna soetamiseks. (Ütlen märkuseks: et 50-75 aasta pikkuses perspektiivis peab see valem kindlasti paika pidama -- kõiksugu "erastamisest/pärandustest tasuta saadud kinnisvara" argumendid saavad kehtida üksnes lühiajaliselt, sest selleks et taoline kogus kinnisvara "kunagi" valmis ehitati, pidi see kogus "kunagi" olema ka taskukohane. Sama on ka pikaajalise ettevaatega, et turg toimiks ehk "kunagi" saaks selle kinnisvara maha müüa, siis peab "kunagi" see kinnisvara olema jälle taskukohane.)

Kahe keskmise sissetulekuga pereliikme ja keskmise finantsvõimenduse (20 aastane laen, EURIBOR + 0,75% = 5,5%, laenuteenindamiseks 40% sissetulekutest) korral saab endale soetada maksimaalselt 1,1 miljoni Eesti krooni maksva elamispinna. Seega on arvutus väga lihtne 1,1 miljonit / 96 m2 = 15 500 kr/m2. Võttes arvutuste aluseks Tallinna või Harjumaa ruutmeetrite arvu ja keskmise sissetuleku ei ole tulemus samuti väga lihtne 18 600 kr/m2. See on hind, mis on tänastest reaalsetest tehinguhindadest kolmandiku võrra väiksem.

Ma ei saa siinkohal jätta mainimata, et kui meil oleks olemas EL`i keskmine 40m2 elamispinda elaniku kohta, siis tuleks ka tasakaaluhind madalam
-- vastavalt 11 300 ja 13 600 kr/m2. (Mis on ju loogiline, sest nõudluskõver on langev -- mida suurem kogus, seda madalam peab olema hind).

Loomulikult saab valemit lugeda ka teistpidi ning öelda, et meie keskmine palk peaks 11 000 kr asemel olema 15 500 (Tallinnas 18 600), et olla kooskõlaline kinnisvaraturu hindadega.

Kas nõustute, et tegemist on matemaatiliselt ja majandusteoreetiliselt kooskõlalise hinnanguga kinnisvara pikaajalisele tasakaaluhinnale arvestades Eesti sissetulekute hetketaset?

Kui Te ei nõustu, et välja on arvutatud sissetulekute tasemele vastav kinnisvara pikaajaline tasakaaluhind, siis esitage palun oma arvutuskäik, kuidas Teie meelest kinnisvaraturu tasakaaluhinda õigesti arvutada.

Ilmselt olete kursis USAs toimunud kinnisvaraturu jahtumisega ning kinnisvaraturu Sub-Prime laenudest käivitunud likviidsuskriisiga nii siin kui sealpool Atlandi ookeani. Üks põhiline põhjus, miks globaalsetel finantsturgudel likviidsuskriis tekkis oli see, et keegi ei osanud hinnata teiste finantsasutuste kinnisvarariskide suurust ning seetõttu lakati üksteist usaldamast -- vaba raha oli turul olemas, aga seda ei julgetud üksteisele välja laenata.

On vägagi loogiline, et praegu toimuva globaalse finantskriisi üks õppetund on: Kinnisvara finantseerimisega -- seotud riskid olid madalate intresside perioodil alahinnatud. Selle järelduse loogiline tulem on, et kinnisvara alase tegevuse finantseerimise hind vaadatakse globaalselt ülespoole.

Eestis räägivad aga kõik kinnisvaraga seotud tegelased seda juttu, et praegused globaalsed sündmused kinnis- ja finantsvarade turul meid praktiliselt ei mõjuta.

Sellest küsimus -- kas Teie olete samuti seisukohal, et see, mis hetkel toimub USAs ja Euroopas meid ei mõjuta? Kui nii, siis kas ja miks olete kindlad, et lähiaastatel ei vaadata tänaste sündmuste tulemusel kinnisvara finantseerimise hinda olulselt ülespoole (teisisõnu: EURIBORIle lisatav marginaal suureneb näiteks 2-3% suuruseks) -- on ju Eestisse antud kinnisvaralaen rootslaste vaatevinklist praktiliselt 2/3 mahu ulatuses võrreldav SubPrime`ga.

Mida teie arvate Viru pojast? Kas selle peaks ehitama või mitte?

Teine küsimus: Kas Kadriorus ebaseaduslikult püstitatud majakarkassi lammutamine oli teie arvates õiglane?