KINNISVARA JA EHITUS: Ülehinnatud city’st äärelinna kolimine säästab ettevõttele miljoni

Tallinna äripindade turgu iseloomustab juba mõnda aega areng äärelinna suunas. Kontoripinda valides hinnatakse üha enam lisaväärtusi. Kui mugavus, ajakohasus ja eksklusiivsus välja arvata, on sellel tendentsil ka teine oluline tahk. Ettevõtte kulusid on võimalik oluliselt kokku hoida, loobumata samal ajal moodsast kohvikust, funktsionaalsest köögist või suurepärasest vaatest.   

Iga uus viimasel ajal ehitatud büroohoone on rohkem läbi mõeldud ja taustauuring kindlamalt tehtud. Arendajad soovivad pakkuda varasemast uudsemaid lahendusi ja luua ärimajas koosluse üürnike näol, kes kogu maja kontseptsiooni toetavad. Näiteks on Eesti suurimasse ärikeskusse Tammsaare teel sõlmitud üürilepingud nii lastehoiuasutuse, spordiklubi ja autopesula kui ka suure toitlustusfirmaga, et luua seal omamoodi müügiargument tugiteenuste kättesaadavuse näol.

Laenutingimusi arvestades on büroopindu otstarbekas üürile võtta. Üürimine võimaldab ettevõttel investeerida rohkem rahalisi vahendeid oma põhitegevusse. Eelkõige jääb selline põhimõte kehtima väikeettevõtete puhul, aga sama puudutab ka suuremaid firmasid.

Büroo asukoha valikul räägib kesklinna kahjuks üha olulisemaks muutuv asjaolu – võimalus mugavalt parkida. Kesklinnas kujuneb parkimiskoha leidmine keerukaks, rääkimata selle eest tasuda tulevast hinnast – aastane parkimiskulu võrdub juba uue auto liisingumaksega. Keskmise Tallinna kesklinna parkimiskoha üürimine maksab u 2500 krooni kuus, mis teeb ühe töötaja pealt 30 000 krooni aastas, lisanduvad veel maksud.

Sama lugu on äripinna enda üüriga. Kui A-klassi kontori üürile võtmine küündib praegu umbes 280 kr/m2 kanti, siis näiteks Mustamäel A. H. Tammsaare teel asuv ärimaja pakub hinnaks vastavalt 185 kr/m2.

Arvud räägivad

Võtame aluseks keskmise kontoripinna arvutamise valemi, kus ühele töötajale arvestatakse keskmiselt 10 m2. Kui ettevõtte palgal on 40 inimest, teeb see kontoripinna suuruseks tööpindade osas 400 m2, millele lisanduvad abiruumid. Kokku saame üüripinda umbes 450 m2. Oletame, et kolmveerandile firma töötajatest on eraldatud 30 parkimiskohta.

Kui panna samad arvud Tallinna keskmise A-klassi äripinna konteksti, siis tuleks näidisettevõttel tasuda kuus 126 000 krooni büroo üürihinda (280 kr/m2) ja 75 000 (2500 kr/kuu) krooni parkimistasu. Aasta lõikes kulutaks firma sellele kokku üle 2,4 miljoni krooni.

Kui vaadelda äärelinna A-klassi kontorihoonete samu näitajaid, siis tuleks 450 m2 suuruse büroopinnaga ettevõttel tasuda kuus ligi 83 250 krooni, millele lisanduks lõiv parkimiskohtade eest – 12 000 krooni. Aastas tekitaks see ettevõttele kulu 1,1 miljonit krooni.

Seega on kahe kõigile A-klassi tingimustele vastava äripinna vahe u 1,3 miljonit krooni, suuremate pindade ja suurema töötajate arvuga ettevõtete puhul räägime aga loomulikult hoopis suurematest summadest.

Kommentaar

Karin Niinas

uuringufirma TNS Emor juhataja

Otsisime tänapäevast ja suuremat kontoripinda, et luua just meie firma organisatsioonikultuuri arvestav keskkond. Vaieldamatult leidsime, et meile sobiks Tammsaare ärikeskus. Otsustavaks sai selle atraktiivne arhitektuuriline teostus, mis meie meeskonnale imponeeris. Samuti hoone idee: kolm suurt torni, millele on omakorda antud nimi kirjaniku suurromaani peategelaste järgi. Samuti oli meeldiv tehingule eelnenud koostöö arendajaga.

Määravaks sai ka parkimiskohtade arv ja mugavus. Meile oli oluline, et töötajatel ja klientidel oleks büroole mugav ja hõlbus ligipääs. Ühtlasi oli tähtis, et hoone ehitatakse juba valmis keskkonda. Tammsaare ärikeskus asub terviklikus elu- ja ärirajoonis, loodud on juba toimiv keskkond ja infrastruktuur.

Kommentaar

Jaan Pillesaar

Helmese nõukoja esimees

Helmes kolis Ülemistesse 2007. aasta septembris. Mina olen Ülemiste Cityga rahul ja seda kõigile soovitanud. Stiilne ja kiirelt arenev töökeskkond, Eestis haruldane nähtus ehk siis: kiire ja hea restoran kõrvalmajas, vajalikud poed, lennujaam ja kesklinn viie minuti kaugusel. Kogu minu tööpäev on muutunud mugavamaks ja efektiivsemaks.

Kommentaar

Gunnar Kobin

Ülemiste City juhatuse esimees

Ülemiste City kontseptsioon seisab kolmel vaalal: inspiratsiooni pakkumine, aja- ja rahasääst. Arvestades seda, millised on büroopidamise kulud Tallinna kesklinnas, siis on nii raha kui ka aja säästmine tegelikkuses väga aktuaalne.

Ülemiste City eesmärk on pakkuda ettevõtetele võimalust osaleda eri toodete teenuste ühisostudes ja seeläbi reaalselt raha säästa. Näiteks tarbivad kõik ettevõtted kantseleitarbeid. Ülemiste Cityl on ühe Eesti juhtiva kantseleitarvete müüjaga leping, mis võimaldab meie juures asuvatel ettevõtetel neid tarbeid osta kuni 25% soodsama hinnaga. Arvutuste kohaselt võib see sääst büroopinna üürihinnale taandatuna anda tagasi isegi kuni 15 kr/m2 üürist. Ehk kui klient võtab meie juures kontori ja maksab üüri näiteks 170 kr/m2, siis olenevalt kantseleitarvete kasutamisest võib tema nn netoüür olla tegelikult isegi 155 kr/m2. Sama lugu on näiteks kontorimööbli hankimisega, büroohaljastusega jne.

Lisaks on kõigisse suurematesse büroohoonetesse plaanitud koosolekuruumid, mis annavad võimaluse ettevõtetel neid ise mitte välja ehitada, ehk kui üks kord kuus on vaja korraga 20 inimesega nõu pidada, pole mõtet ehitada endale suurt nõupidamiste ruumi, mis enamiku aega seisab pooltühjalt.

Rääkimata parkimisest. Näide 12 000-kroonisest kuutasust parkimise eest võrdub ju tegelikkuses 12 000 : 450 = 26 kr/m2 üürihinna lisaga. Tasulise parkimisega büroodes on üüri netohind siis sisuliselt 170 + 26 = 196 kr/m2! Äärelinna büroodes, kus parkimine on tasuta, on see aga endiselt 170 kr/m2.

Kommentaar

Ardi Roosimaa

Colliers Eesti tegevjuht

Igasuguse arenduse olulisim faktor on kvaliteet. See puudutab nii ehituse konstruktiivset osa kui ka objekti lahendust lobiala, üldpindade, teenuste jms osas.

Äärelinna arenduste puhul peab kindlasti arvestama liiklussõlmede lähedust ja analoogsete objektide olemasolu. Objekti atraktiivseks muutmiseks peab kooslus tekitama kriitilise massi kliente ja üldist liiklusvoolu.

Linnakeskkonna huvides on luua tõmbekeskused väljapoole kesklinna, et lahendada ülekoormatud liiklussõlmede probleeme ja vältida pikki sõite linnaosade vahel. Pikemas perspektiivis tärkab ka kohalikus omavalitsuses huvi selliste alade kujunemise vastu.

Äärelinna äripiirkondade peamine argument on tööjõu ja klientuuri lähedus – siit ka vihje parimate asukohtade kohta. Oluline on jälgida arenduse intensiivsust: keskkonda ei tohi liialt koormata, sest vastasel juhul tekib otsene konkurents kesklinna väljakujunenud piirkonnaga.

Esimesed märgid tänapäevase ärikeskkonna tekkest on praegu Ülemiste piirkond ja Pärnu maantee ümbrus endise piimakombinaadi territooriumi lähedal. Nende piirkondade arenedes võib Tallinna kaardi mõne aja pärast n-ö üle vaadata – seni on selleks nende paikade massi liialt vähe.

Ülemiste piirkond kujuneb tõenäoliselt välja kolme-viie aasta jooksul, Pärnu maantee piirkond ehk väikese viivitusega, kuna kahjuks on varajase etapi arendusel seal äärmiselt madala kvaliteediga keskkond.

Pärnu maantee piirkonna intensiivsus on väiksem Tammsaare tee pool, seega on tulevikus oodata, et linnast kaugemale jääv osa muutub kõrgema klassiga büroopindade asukohaks. Kindlasti laieneb piirkond edasi ka piki Tammsaare ja Järvevana teed mõlemas suunas.

Varasemas järgus on loomulik areng Tondi tänava kaubanduspiirkonna poole. Esimene märk sellest on näiteks Kaamose poolt arendatav Tammsaare ärikeskus.

Büroopindade üürituru hetkeseis on hea. Pakkuda on mitmeid objekte, aga vakantsus on valminud ärihoonetes äärmiselt väike. Planeeritud objektidest on mõned eri põhjustel edasi lükatud, mis lubab eeldada, et nõudlus säilib tugev ka paaril järgmisel aastal.

Colliersi hinnangul ei ole turul järgmise kolme aasta jooksul oodata olulist vakantsuse kasvu. Kesk-Euroopa standardite kohaselt võiks normaalne vakantsus olla 5–10%, meie vakantsuse tase on ikka veel u 3% juures.

A-klassi pindade nõudlus on täiesti rahuldamata, sest Tallinnas puuduvad kõigi nõuete poolest A-klassi standarditele vastavad büroohooned.