KINNISVARA JA EHITUS: Kinnisvaraturg on tardunud müüjate liiga kõrgete ootuste tõttu

Värskelt valminud statistika kohaselt on müüjate hinnasoovid uskumatult kõrged, samal ajal kui ostjad eeldavad oluliselt madalamaid hindu ning lihtsalt keelduvad pakutavate hindadega tehinguid tegemast.

Kinnisvara ostu-müügitehinguid tehti mullu kevadel kõrghetke lõpus umbes 5000 tehingut kuus, praeguseks on see arv kaks korda väiksem.

Samal ajal on müügipakkumiste arv sõltuvalt piirkonnast kasvanud ligi kahekordseks. Objektide müügiperioodid on veninud mõnelt päevalt 130 päevani.

Muutunud olukorda pole aga aktsepteerinud paljud müüjad, kes siiani usuvad, et tehinguid on võimalik teha kümneid protsente kõrgemate hindadega, kui ostjad on valmis või suudavad maksta. Inimlikust aspektist on see arusaadav: tegemist on suurte summadega ja paljude inimeste ainsa varaga, mille nn odav väljamüük pole lahendus.

Kuid ostjate seisukohad on kardinaalselt muutunud. Aasta–kaks tagasi langetasid nad otsuse uisapäisa vaid hirmust, et järgmisel kuul maksab vara veelgi rohkem. Seepärast oli võimalik müüa kõike ja ükskõik mis hinnaga.

Praegu on turg pakkumistest üleküllastunud ja pankade rahustamiskampaania järel võtavad ostjad asja stoilise rahuga. Enne otsustamist uurivad nad läbi terve turu ja valivad välja pakkumise, mis vastab nende vajadustele ja ootustele. Isegi 5–10% ülehinnatud varale ei pöörata mingit tähelepanu ja müügipakkumine lihtsalt sulandub teiste ülehinnatud varade hulka. Parimal juhul saab kuu jooksul võõrustada üht-kaht ostjat, kuid nad ei maksa sentigi üle ja löövad kauplemisel hinna alla.

Erandi moodustavad erihuvidega ostjad, kes on valmis huvist konkreetse maja või kvartali vastu mõne protsendi rohkem maksma. Nad on turul väga aktiivsed ja uurivad uusi pakkumisi vähemalt korra nädalas. Kui selle aja jooksul pole huvilisi tekkinud, tasub vara hind langetada tasemele, kus tegelikult tehinguid tehakse.

Ekslikult aetakse segamini kaks täiesti erinevat hinda: müügipakkumised ja tehingute hinnad. Müügipakkumiste hinnad ja nende dünaamika ei kajasta vähimalgi moel kinnisvaraturu tegelikku seisu. Toon ka näite. Tipphetkel maksis vara 1 miljon krooni. Omanik otsustas selle müüki panna 1,2 miljoni krooniga. Nüüdseks on vara väärtus langenud 10% ehk 900 000 kroonini. Millalgi langetab omanik hinna samale tasemele.

Milline on siis hinnalangus? Kas 25% – nagu oli omanikupoolne järeleandmine – või 10%, nagu on muutus turuosaliste ootustes?

Tõsi, konkreetse vara hind langeski 25%, kuid terve turu muutus oli ometi 10%, sest laest võetud 1,2 miljonit krooni väljendas omaniku suva.

Kui kõnealune vara ostetakse 900 000 krooniga ära, muutub see osaks statistikast. Sama piirkonna reaalseid tehinguid võrreldes selgub, et sarnaste objektidega tehti tehinguid aasta tagasi miljonilt kroonilt, nüüd aga 100 000 krooni madalamalt hinnalt. Taas kord langus 10%.

Mullu langeski terve Eesti kinnisvaraturg keskmiselt 10%. Oli varasid, mille hind ei muutunud, ja loomulikult oli mõnes sektoris langus ka suurem.

Kui aga analüüsida praegu müügis olevate varade portfelli ja kõrvutada seda tegelike tehinguhindadega, siis sõltumata piirkonnast on keskmine ülehinnang 4000–6000 krooni ruutmeetri kohta!

Ostja ei maksa üle

Ostjatel on aega maa ja ilm. Pealegi leidub turul alati müüjaid, kes määravad reaalseid tehinguhindu analüüsides kohe õiglase hinna ning sooritavad müügi paari kuuga, mis ongi rahunenud turutingimustes mõistlik periood. Iseäranis mõistlik on teha tehing kiiresti, kui saadud raha eest soetatakse uus vara – ka seda on võimalik saada soodsamalt ja kahjumit ei tule.

Ostjad on turul olemas ja nad on valmis ka tehingut sooritama, kuid nad ei maksa üle!

Artikkel ilmub koostöös Eesti kinnisvarafirmade liiduga