KINNISVARA JA EHITUS: Hoolikas kavandamine maandab kinnisvaratehingute maksuriske

Kinnisvaratehingute hoolikas kavandamine vähendab nii käibemaksukulusid kui ka tehingust tulenevaid maksuriske. Keeruliseks muudab asja see, et maksustamisel on väga tähtis kinnisasja täpne kasutamisviis ja võimalike tulevaste tehingute asjaolud. Seega tuleb praegust ja võimalikku tulevast käitumist vaadelda üheaegselt.   

Valikuline maksustamine

Kinnisasjade müük ja üürimine on üldjuhul käibemaksust vabastatud, kuid sellest on erandeid.

Käibemaksu topelttasumise vältimiseks on kinnisasjade puhul võimalik valida käibemaksuga maksustamine. Selleks tuleb enne käibe toimumist või samal kuul maksuhaldurit oma soovist kirjalikult teavitada.

Sellist valikut tasub kaaluda, kui teine tehingupool on käibemaksukohustuslane ja saab kinnisasja ostul sisendkäibemaksu maha arvata. Kui kinnisasi müüakse enne seaduses sätestatud kümneaastase ümberarvestusperioodi möödumist maksuvaba käibena ja ühtaegu on kinnisasja soetamisel (sh hoone ehitamisel või renoveerimisel) sisendkäibemaks maha arvatud, siis tekib müüjal kohustus maksta tagasi proportsionaalne osa sisendkäibemaksust.

Uued ja renoveeritud ehitised

Uusehitiste müük maksustatakse üldjuhul käibemaksu standardmääraga, kui ehitis võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu.

Ka oluliselt parendatud ehitist või selle osa maksustatakse nagu uusehitist. Käibemaksuseaduse kohaselt loetakse ehitist parendatuks, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumusest.

Krundi müügil tuleb üldjuhul käibemaksu arvestada. Erandina on maksust vabastatud krundi võõrandamine, kui sellel ei asu ehitist ja see on soetatud enne 1. maid 2004.

Elumaja või korteri müük maksustatakse käibemaksuga juhul, kui tegemist on uusehitise või parendatud ehitise müügiga, s.t võõrandamisega enne eluruumi esmast kasutuselevõttu. Kui kinnisasi on juba kasutusel alalise elamiskohana, siis on selle müük igal juhul maksuvaba käive. Siiski võimaldab seadus maksustada eluruumide võõrandamist ja üürimist, kui maksuhaldurit on teavitatud sellest enne 1. jaanuari 2004.

Üürimine

Kinnisasja üür on üldjuhul maksuvaba käive (võimalusega valida maksustamine), kuid erandiks on parkimismaja või parkimiskoha, samuti statsionaarselt paigaldatud seadme, masina või seifi üürimine, mis maksustatakse käibemaksu standardmääraga (18%). Majutusteenuse osutamine maksustatakse 5% käibemaksumääraga.

Kui enne 1. jaanuari 2004 ei ole maksuhaldurit korteri üüri käibemaksuga maksustamise soovist teavitatud, siis on korteri üür igal juhul maksuvaba.

Kui elumaja või korterit kasutatakse ärilisel otstarbel – kontorina või ärikülaliste majutamiseks, mitte alaliseks elamiseks –, siis on võimalik selle üürile andmist ka valiku alusel käibemaksuga maksustada, kui maksuhaldurit on eelnevalt kirjalikult teavitatud.

Kinnisasja üürimisel on oluline eristada kasutus- ja kapitalirenti. Kasutusrendi puhul tuleb käibemaks tasuda perioodilistelt üürimaksetelt.

Kapitalirendi puhul maksustatakse kinnisasja üürile andmist nagu kinnisasja võõrandamist: käibemaks tuleb kohe tasuda kogu kinnisasja maksumuselt. Kapitalirendi puhul läheb kinnisasja omandiõigus lepingu kohaselt pärast üüriperioodi lõppu üürileandjalt üürnikule.

Kui kinnisasja kasutatakse maksuvaba käibe jaoks, võib tekkida kohustus varem maha arvatud sisendkäibemaksu tagasi maksta.

Sisendkäibemaksu arvestus

Sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele kalendriaastal. Korrigeerimise periood on kinnisasjade ning sellega seotud kaupade ja teenuste puhul kümme kalendriaastat. Enne 2004. aastat arvestatakse kinnisasja või parenduste kasutusaastaid kahekordselt.

Kinnisasja sisendkäibemaksu korrigeeritakse iga kalendriaasta lõpul, lähtudes põhivara maksustatava käibe tarbeks kasutamise tegelikust osatähtsusest sellel aastal. Põhivara maksuvabal võõrandamisel korrigeeritakse sisendkäibemaksu võõrandamise kuul.

Kui kinnisasi võõrandatakse maksuvaba käibena, loetakse võõrandamise aasta täielikult maksuvaba käibe tarbeks kasutamiseks. Võõrandamisel arvestatakse, et seda kinnisasja on kasutatud maksuvabaks käibeks ka kogu järelejäänud perioodil. Kui kinnisasja võõrandamisel lisatakse tehingule käibemaks, arvestatakse võõrandamise aasta ja kogu ülejäänud periood täielikult maksustatava käibe tarbeks kasutamiseks.

Kinnisasja sisendkäibemaksu korrigeeritakse kümne kalendriaasta jooksul, igal aastal 1/10. Kui kinnisasja soetamisel või ehitamisel on kogu sisendkäibemaks maha arvatud ja hiljem kasutatakse kinnisasja maksuvaba käibe tarbeks, siis igal aastal korrigeeritakse soetamisel maha arvatud sisendkäibemaksu 1/10 ulatuses sõltuvalt vara tegelikust maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusest, mis leitakse vastava kalendriaasta maksustatava käibe ja kogu käibe suhte põhjal.

Kinnisasjaga tehtavad tehingud toovad mõningates olukordades kaasa keerukate maksuarvestuse reeglite kohaldamise, mida võib eri puhkudel paraku erinevalt tõlgendada. Kinnisvaratehingute kavandamisel on mõistlik küsida nõu spetsialistidelt, sest põhjalikult läbi kaalumata tegevus võib tuua kaasa maksukohustuse, mida oleks võimalik ära hoida.